Выкуп земли у организации

Опубликовано admin в

Содержание:

Публикации

Выкуп земельных участков под недвижимостью

Коллектив авторов, VEGAS LEX

Сделанная Марком Твеном в позапрошлом веке остроумная рекомендация покупать землю, поскольку ее больше не производят в сегодняшней России, актуальна как никогда.

Во-первых, это — обязанность. Организа­ циям необходимо переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на аренду или вы­ купить их в собственность до 1 января 2006 года. Во-вторых, это — право. Организации, имеющие в собственности или пользовании недвижимость, расположенную на земельных участках, находя­ щихся в государственной или муниципальной собственности, имеют право выкупить их в собственность.

И право, и обязанность реализуются по одним и тем же правилам. Неодинаковое понимание этих правил чиновниками и предпринимателями на практике порождает массу споров. Поэтому есть смысл остановиться на тех нюансах выкупа, по поводу которых чаще всего скрещиваются шпаги в арбитражных судах.

Выкупить землю

Под какой недвижимостью можно выкупить землю?

В соответствии с 36 ЗК, а также статьями 28 и 43 Закона «О приватизации государственного и муниципального иму­ щества» право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, расположенных на таких земель­ ных участках, вне зависимости от того, относятся ли такие объекты к числу приватизированных или нет, в т. ч. и объек­ тов, возведенных собственником на земельном участке.

Сложнее ситуация, если земля выкупается под объектом недвижимости, полученным в собственность не в порядке приватизации, при этом земельный участок уже использует­ся на основании договора аренды. По своему буквальному смыслу здесь не применимо правило ч. 3 ст. 28 Закона «О приватизации» о том, что договор аренды земельного участ­ ка не является препятствием для выкупа земельного участ­ка. Это правило относится только к выкупу земли под прива­ тизированной недвижимостью. Однако в одном из своих не давних решений Высший арбит ражный суд РФ посчитал возмож­ным применить эту норму к выкупу арендованной земли под самостоя­тельно возведенной (т. е. не прива тизированной) недвижимостью, указав, что «договор аренды зе­ мельного участка, заключенный до введения в действие ЗК. не являет­ ся препятствием для выкупа зе­ мельного участка».

В соответствии со ст. 10 краево­ го Закона «Об основах регулирова­ ния земельных отношений в крае» цена участка составляет: в Красно даре — семнадцатикратную ставку земельного налога за метр, по краю — десятикратную ставку за метр. Цена выкупа определяется на момент заключения договора куп­ ли-продажи, который, напомню, считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода пра­ва собственности на землю в учреждении юстиции.

Решение о выкупе и право выбора

Согласно статье 3 вводного Закона к Земельному кодек­ су, до того, как будет разграничена государственная собственность на землю, земельными участками распоря­ жаются органы местного самоуправления, если иное не ого­ варивается законом. Статьей 43 Закона «О приватизации» в отношении земельных участков, которые находятся под при­ватизированными объектами недвижимости, предусмотрены другие условия. Решение о выкупе принимает орган, кото­рый в прошлом принял решение о приватизации находя­щейся на участке недвижимости. Высший арбитражный суд в постановлении по одному из недавних дел разъяснил, что это правило распространяется и на случаи, если объект недвижимости приобретен лицом, выкупающим земельный участок не от государства, а от лица, ранее приватизировавшего этот объект.

Кто имеет право выбора между собственностью и арен­ дой: собственник недвижимости или собственник земли?

Первоначально суды считали, что собственник земли (как правило, муниципалитет). Например, московские суды со ссылкой на ст. 36 ЗК утверждали, что если собственники объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, по закону могут эти участки приобрести, то это еще не означает, что местный орган власти обязан заклю­чить именно договор купли-продажи. Не отставал от столи­ цы и наш Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказс­ кого округа, который придерживался того же мнения по это­ му вопросу. Однако в настоящее время ФАС СКО занял иную позицию. В одном из его недавних постановлений было разъяснено, что право выбора между покупкой и арендой принадлежит собственнику недвижимости, а не местному органу власти.

Отказ в выкупе

На практике самое распространенное основание для отка­за — это попытка выкупить землю, которая выкупу не подле­жит по закону. Это земельные участки в составе земель лесного и водного фондов, особо охраняемых природных терри­торий и объектов водоохранного и санитарно-защитного наз­начения, общего пользования (улицы, дороги и т.д.), земель транспорта, предназначенных для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также предусмотрен­ных генеральными планами развития соответствующих тер­риторий для использования в государственных или общест­венных интересах, в том числе земель общего пользования, если, к примеру, земельный участок предполагается исполь­зовать для реконструкции центральной части города

Особое внимание стоит уделить возможности выкупа сельхозземель. Закон «Об обороте земель сельскохозяй­ственного назначения» содержит норму о том, что привати­зация земельных участков из земель сельхозназначения, расположенных на территории субъекта России, осущес­твляется с момента, установленного законом субъекта. Сог­ласно статье 21 краевого закона «Об основах регулирова­ния земельных отношений в крае» приватизация земель­ных участков из земель сельхозназначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за иск­лючением земельных участков, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также занятых зданиями, строениями, сооружениями, осуществляется через 49 лет с момента вступления в силу этой статьи.

Это означает, что сегодня выкупить землю сельхозназна­чения можно, только если она занята каким-либо зданием, строением или сооружением. Во всех остальных случаях придется ждать истечения установленного законом срока.

Наконец, что делать, если в выкупе отказано?

На практике опробованы разные варианты действий по защите прав в такой ситуации. Можно подать в суд заявле­ние о признании незаконными действий местной админист­рации по отказу в выкупе или иск о понуждении к заключе­нию договора купли-продажи участка. При этом до подачи иска необходимо подготовить свой проект договора купли-продажи и направить его органу, принимающему решение о выкупе. Если по истечении двух недель ответа нет, можно обращаться с иском в суд.

Наиболее простой способ защиты, опробованный в судеб­ной практике и недавно прошедший через Высший арбитраж­ный суд: в суде предъявляется требование «признать недей­ствительным отказ в выкупе и обязать администрацию города (или района) подготовить договор купли-продажи с АО (ООО) земельного участка, находящегося под зданием. При этом не­обходимо указать адрес, площадь и кадастровый номер и нап­равить договор для подписания АО (ООО) в двухнедельный срок. Государственная пошлина за подачу такого иска состав­ляет 2 000 рублей. Срок рассмотрения дела в суде с первой инстанции по кассацию — в среднем от 7 до 10 месяцев.

Однако твердое знание собственных прав в сфере выку­па земли всегда поможет отстоять свои интересы, в том чис­ле в арбитражном суде.

Аренда или выкуп?

Организация приобрела здание склада, без земли (предыдущий собственник её не оформлял).

в настоящее время, уже после этого, Администрацией был присвоен земле актуальный вид разреш. использования , в соответствии с фактическим использованием . у организации цель получить землю в собственность но сначала установить через Оценщиков рыночную. Вопрос стоит ли обращаться непосредственно сейчас в администрацию для заключения договора аренды, или перспективнее обратиться после установления рыночной стоимости сразу с просьбой выкупа земли?

Ответы юристов (17)

Если здание в собственности, то есть смысл сразу обращаться с заявлением о выкупе данного земельного участка

Статья 39.3. Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов
2. Без проведения торгов осуществляется продажа:

6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса;
у организации цель получить землю в собственность но сначала установить через Оценщиков рыночную.
Светлана

не нужна Вам рыночная цена, вам нужна её кадастровая стоимость

Статья 39.4. Цена продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

2. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:
1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
3. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Уточнение клиента

нет рыночную цену нам надо установить но не в этом году, у независимых оценщиков т. к. именно по рыночной будем её приобретать у Администрации..Чтобы оспаривать её размер (явно завышенный) в суде. Но слышала что у нас будет устанавливаться переоцениваться кадастровая стоимость в январе 2016 г. и в суде дело еще не заверщиться поэтому надо или проявить инициативу об оформлении прав на этот участок, или скрываться от Администрации (необоснованную выгоду) нам и так вероятнее всего насчитают при выкупе..

14 Октября 2015, 14:15

Есть вопрос к юристу?

Считаю, что сразу лучше выкупить, такое право предусмотрено ст 39,3 ЗК РФ

Статья 39.3. Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов
6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса; получить землю в собственность но сначала установить через Оценщиков рыночную.
Светлана
Постановлением Правительства РФ от 26.03.2015 № 279 установлено общее правило, что цена земельного участка при выкупе его из федеральной собственности определяется в размере его кадастровой стоимости.
Правила определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов
1. Настоящие Правила устанавливают порядок определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности (далее — земельный участок), при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов.
2.Цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящих Правил.
3. Цена земельного участка определяется в размере 60 процентов его кадастровой стоимости при продаже:
а) земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, гражданину, являющемуся собственником здания или сооружения, возведенных в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и расположенных на приобретаемом земельном участке;
б) земельного участка, предоставленного юридическому лицу — собственнику здания или сооружения, являющихся объектами федерального или регионального значения и расположенных на приобретаемом земельном участке.
4. Цена земельного участка определяется в размере 2,5 процента его кадастровой стоимости при продаже земельного участка некоммерческой организации, созданной гражданами, в случае, предусмотренном подпунктом 4 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, или юридическому лицу — в случае, предусмотренном подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Здравствуйте!

Согласно п. 7 ст. 28
Федерального закона N 178-ФЗ предоставление в собственность земельных участков
собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений,
сооружений осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены
земельным законодательством.

Согласно пп. 6 п. 2 ст. 39.3
Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных
участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких
зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20
ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 39.20
ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным
законом, исключительное право на приобретение земельных участков в
собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся
собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках
.

Поэтому,
раз Ваша организация имеет в собственности здание, то она имеет и первоочередное
право купить участок, на котором расположено это здание, без проведения торгов
или взять его в аренду. Причем право это — исключительное, то есть участок
может быть продан только собственнику здания. Поэтому подавать документы Вам
надо сразу на выкуп зем. участка, без оформления аренды.

В
соответствии с ч. 1 ст. 42.9
Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре
недвижимости» местоположение границ образуемых земельных участков, на
которых расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства,
определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о
градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории.

Размер
участка, необходимого для эксплуатации здания, определяется согласно п. 10.5
Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и
упорядочении существующих объектов землеустройства (утв. Росземкадастром
17.02.2003): по проекту строительства этого объекта, а при отсутствии проекта
строительства — по нормам отвода земель, установленным в строительных нормах и
правилах (СНиП), действовавших на момент строительства.

Согласно п. 4 разд. 3.2.2
Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения
градостроительной документации, утвержденной Постановлением Госстроя России от
29.10.2002 N 150, размеры земельных участков в границах застроенных территорий
городских и сельских поселений устанавливаются с учетом фактического
землепользования, градостроительных нормативов, действовавших на период
застройки указанных территорий.

Согласно
ст.66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков
проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная
кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством
Российской Федерации об оценочной деятельности.

Так продать Вам ЗУ по рыночной стоимости не имеют право, только по кадастровой стоимости, ранее указывались ссылки на закон

Светлана, согласно п.3 ст.39ж4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участкане может превышать его кадастровую стоимость.

Пока Вы можете установить только кадастровую стоимость и оформить участок. Когда пересчитают стоимость, тогда Вы будете только платить налог, исчисленный в соответствии с актуальным размером стоимости.

Вы поймите, Ваша оценка рыночной стоимости ничего не даст, так как Администрация будет руководствоваться КАДАСТРОВОЙ стоимостью.

Уточнение клиента

ст. 66 ЗК РФ: позволяет определить кадастровую стоимость в размере рыночной, иь внести эти изменения аредатору в реестр

14 Октября 2015, 14:31

Таких данных ст 66 ЗК не предусматривает, только кадастровая стоимость

Статья 66 ЗК РФ. Оценка земли
1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Уточнение клиента

3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. (п. 3 в ред. Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ)

14 Октября 2015, 14:36

А у Вас кадастровая стоимость земли уже определена? Если да, то как давно?

Уточнение клиента

Распоряжением Администрации установлена кадастровая стоимость — месяц назад в размере около 10 млн. (Провела первичную разведку и вывод рыночная составит 2500 000) в 4 раза дешевле но пока отчет не заказывали

14 Октября 2015, 14:41

кадастровую стоимость определили?

Уточнение клиента

да по нашему ходатайству

14 Октября 2015, 15:06

В таком случае (и с учетом что вы организация), заказывайте отчет, НО не на текущую дату, а на дату на которую была установлена кадастровая стоимость и обращайтесь в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации») и только после этого в суд.

Уточнение клиента

в суд надо документ подтверждающий на каком праве организация использует участок (договор) а у нас его пока нет. Вопрос выкупить по имеющейся кадастровой, а потом от администрации возвращать переплаченную сумму или заключить договор аренды и оспаривать размер арендной платы, далее , после договора аренды, будет ли возможность выкупа?

14 Октября 2015, 14:54

Поднимайте архив, по каким основаниям Вашему продавцу предоставлялся данный земельный участок, так как если здание зарегистрировано в Росреестре. то сведения о земле там есть 100%

Уточнение клиента

он его не оформлял

14 Октября 2015, 15:04

Делайте запрос в администрацию, просите выдать копию документа, на каком основании предоставлялся ЗУ

Вопрос выкупить по имеющейся кадастровой, а потом от администрации возвращать переплаченную сумму или заключить договор аренды и оспаривать размер арендной платы, далее, после договора аренды, будет ли возможность выкупа?
Светлана

А зачем Вам аренда? лишние деньги тратить, если можно сразу выкупить и оспорить стоимость в суд. порядке

Уточнение клиента

пока не целесообразно заказывать отчет (в октябре) т.к. время идет-пока 1. комиссия 2. суд. А администрация тем дело, в январе 16г. (см. выше) по своему постановлению изменит имеющуюся кад. ст-ть(которую мы оспариваем в суде) тогда придется опять заказывать второй отчет у оценщиков на измененную администрацией кад. стоимость а это двойные расходы.. нецелесообразно. надо получается в аренду, чтобы дождаться изменений со стороны администрации кадастровой стоимости..

14 Октября 2015, 15:11

Уточнение клиента

суммы такой сразу нету..

14 Октября 2015, 15:18

А кому принадлежит ЗУ?

Уточнение клиента

гос.собственность не разграниченная

14 Октября 2015, 15:16

А вы уверены, что суд процесс так быстро у адм-ции закончится?

Давно процесс идет?

Уточнение клиента

судебного процесса пока нет. Просто в январе 2016 будет переоценка удельного показателя по всем видам в нашей области т.е. не конкретно по нашему вопросу а в целом..

14 Октября 2015, 15:24

гос.собственность не разграниченная
Светлана

Решать только Вам, если не уверены, что процесс не затянется до 2016 г, тогда лучше аренду, если же затянется, тогда сразу выкуп и возможно в рассрочку

Уточнение клиента

на какой срок просить в аренду (боюсь долгосрочную дадут без права выкупа) и придется пользоваться на праве аренды 49 ллет..

14 Октября 2015, 15:27

Светлана, до 2016 г осталось грубо 2 мес, пока попытайтесь поговорить о выкупе в рассрочку, направьте им письменное предложение-заявление о выкупе ( срок ответа 30 дней) тем самым потянете время. Как раз и НГ наступит)) Мне кажется не целесообразно тратиться на аренду, если можно выкупить. Если же не согласяться на рассрочку, тогда аренду, и в суд

на какой срок просить в аренду (боюсь долгосрочную дадут без права выкупа) и придется пользоваться на праве аренды 49 ллет…
Светлана
17) на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом;

Без права выкупа не имеют право, выкупить имеете право в любое время

Пробуйте просить на срок до 3 лет

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Юридический журнал для тех, кто хочет большего

или блог нашей юридической фирмы «Солнцева и партнёры»

Выкуп земли в собственность под зданием: порядок и подводные камни

Управляющий партнёр Станислав Солнцев

Большинство россиян хотят стать собственниками земли под своей недвижимость, а не просто быть её арендатором. Сегодня мы расскажем о том, как стать собственником муниципального или государственного земельного участка под вашим зданием, строением или сооружением, которые находятся на землях населённых пунктов, а также о том, всегда ли выгодно это делать. Преимущественно речь будет идти о коммерческих объектах. С одной стороны, всё просто – власти не могут отказать собственнику здания в выкупе в собственность, но есть нюансы, о которых обязательно нужно знать. Мы рекомендуем не экономить на сопровождении процедуры выкупа земли и, дочитав статью до конца, вы точно узнаете почему.

Важно понимать, что приватизации земли в ранее существовавшем смысле уже нет, т.е. участки под вашими коммерческими зданиями могут быть проданы исключительно за плату. Приватизация – это бесплатная передача в собственности граждан или юрлиц. В связи с этим выкупленный участок будет совместным имуществом супругов, если они не заключили брачный договор несмотря на то, что, к примеру, супруг здание приобрёл до брака и он ИП. При этом само здание так и останется в единоличной собственности того супруга. ИП выкупить участок «не может», выкупает всегда физическое лицо, а статус ИП – это всего лишь право официально заниматься предпринимательством. Поэтому в выписке ЕГРН вы не увидите слова «ИП».

Ограничения на выкуп

  1. Не поставленный на кадастровый учет участок выкупить нельзя.
  2. Не подлежат выкупу земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами, а также которые в данный момент ещё к ним не относятся, но планируются Генпланом отнести к участкам такого назначения. К примеру, приватизировать дорогу не получится даже если она идёт только к вашему участку. И тот факт, что сейчас Правила землепользования и застройки разрешают использовать участок под ваше здание, так же не имеет значения, т.к. они должны соответствовать Генплану.
  3. Выкупить землю не смогут иностранные граждане и юридические лица, так как это прямо запрещено ч. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ, но только участки, находящиеся на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ. Единственный район Калининградской области, где иностранцы смогут выкупить землю в собственность – это Гвардейский район. Ни в Калининграде, ни в Светлогорске или курортном Зеленоградске, ни в других районах и городах области сделать это не получится. Такая сделка не будет зарегистрирована Росреестром. При этом юридическое лицо будет считаться российским даже если его учредили на 100% иностранные лица, поэтому многие иностранцы создают дочерние компании.
  4. Разные права. Если здание, сооружение, расположенные на неделимом земельном участке находятся не только в частной собственности, но и на ином праве у государственных органов, учреждений, а равно на таком участке есть несколько зданий, одни из которых в частной собственности, а другие, к примеру, на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, то оформить в собственность также не получится.
  5. Если нет согласия подать совместное заявление у всех сособственников здания, то обязанности продать участок не возникает.
  6. Выкупить под объект незавершенного строительства не получится.
  7. Собственник разрушенного объекта недвижимости вправе требовать предоставления участка, занятого этим объектом, только после восстановления объекта.

Во всех указанных случаях остаётся только оформлять право аренды. Порядок оформления идентичен выкупу земли, но более подробно мы поговорим об этом в следующей статье.

Общий порядок выкупа земельного участка под существующие здание, строение, сооружение:

  1. Подача заявления собственника в уполномоченный орган власти, который ведает вопросами распоряжения имущества.
  2. В течение 10 календарных дней с момента получения уполномоченный орган проверяет соответствует ли заявление всем требованиям и приложены ли все документы. При этом орган должен указать конкретные причины возврата заявления. В случае возврат заявления ничего не мешает устранить нарушение и повторно подавать заявление столько раз, сколько будет необходимо.
  3. Проект договора купли-продажи (3 экз.) должен быть направлен уполномоченным органом в течение 30 календарных дней со дня получения заявления на выкуп или отказ в его заключении.
  4. Заключение договора купли-продажи и оплата стоимости участка
  5. Регистрация права собственности на земельный участок.

Уполномоченным органом (т.е. куда следует подавать документы) для муниципальной земли и земли, на которую госсобственность не разграничена, является администрация муниципалитета или его соответствующий комитет, отдел и т.п., для участков в собственности субъектов – орган по управлению госимуществом субъекта (в Калининградской области – Агентство по имуществу Калининградской области), для федерального имущества – в Росимущество.

Заявление на выкуп можно подать в МФЦ, напрямую в канцелярию (экспедицию) уполномоченного органа или почтой (рекомендуется отправлять заказным с описью вложения), к которому надо приложить следующие документы:

  1. документ, подтверждающий право собственности, если право не зарегистрировано в ЕГРН (к примеру, регистрационное удостоверение БТИ);
  2. аналогичный документ на выкупаемый земельный участок, если права на него не внесены в ЕГРН
  3. сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на выкупаемый земельном участке с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю.
  4. доверенность на представителя, если подается не лично.

Существенные моменты:

  • До 1 января 2020 года законом субъекта могут быть предусмотрены иные основания для отказа в продаже участка при условии, что они приняты не позднее 1 января 2016 г.
  • Порядок не зависит от того какой выкупается участок – индивидуальный жилой дом, магазин, гостиницу или колодец, оформленный как недвижимость.
  • Заявление на выкуп должно содержать указание цель «эксплуатацию» здания или помещения в нём.
  • Доля в праве общей долевой собственности на выкупаемый участок соответствует доли каждого сособственника в здании. Если это помещения, то пропорционально доли от общей площади всех помещений в нём. Отступление от этого правила возможно по соглашению всех покупателей.
  • Согласие супруга на выкуп не требуется.
  • Порядок оформления права собственности на землю под многоквартирным домом определяется иначе — в порядке Жилищного кодекса РФ и по общему правилу возникает автоматически для всех домов, построенных до 01 марта 2005 г., при постановке такого участка на кадастровый учёт.

Заявление на выкуп должно обязательно содержать:

  1. ФИО, место жительства заявителя и реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина-заявителя, а не его представителя);
  2. наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также ОГРН, ИНН (для российских юрлиц);
  3. кадастровый номер выкупаемого земельного участка;
  4. основание предоставления земельного участка – прямо сослаться на п. 2 ст. 39.3 и ст. 39.20 ЗК РФ и указание на желание приобрести «в собственность»;
  5. цель использования земельного участка;
  6. почтовый адрес и (или) email.

Стоимость выкупа

Порядок определения стоимости выкупа определяется:
  • Правительством РФ для федеральной земли;
  • региональным законом для земель субъекта и госсобственность на которые не разграничена;
  • представительным органом местного самоуправления для муниципальных земель

Одним из самых важных моментов является то, что выкупная стоимость определяется на момент получения уполномоченным органом заявления о выкупе, а не на дату «акта определения стоимости» или «дату составления договора купли-продажи». Нередко органы власти в преддверии повышения кадастровой стоимости «задерживают» оформление участка и продают уже по стоимости, которая оказывается выше. Несколько лет назад мы достаточно успешно вернули 1 млн рублей предпринимателю, который оказался в такой ситуации: подписал договор купли-продажи и даже оплатил всю сумму. Кстати, очередная переоценка кадастровой стоимости земель населённых пунктов в Калининградской области ожидается в 2019 г., соответственно стоит быть внимательным в этот период к выкупной стоимости.

Стоимость выкупа земли, принадлежащей Калининградской области

Следующие виды земельных участков могут быть выкуплены за 2,5% от кадастровой стоимости:

  1. участки под зданиями коммерческих организаций и ИП, которые были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;
  2. участки коммерческих организаций и ИП, если эти здания и сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;
  3. продаваемые гражданам и НКО, если право собственности на расположенные на выкупаемом участке здания, строения, сооружения возникло до 30 октября 2001 г.;
  4. собственники зданий, строений, сооружений, переоформившие земельные участки в период с 30 октября 2001 г. по 1 июля 2012 г. постоянное (бессрочное) пользование на право аренды либо такие земельные участки образованы из этих земельных участков, а также те, кто до настоящего времени ещё не переоформил такое право.

Стоимость выкупа земли для этих же лиц, госсобственность на которые не разграничена, определяется в размере 10-кратной ставки земельного налога. Во всех остальных случаях применяет ставка в размере 100% от кадастровой стоимости, а в случае отсутствия рыночная оценка участка. В связи с этим в случае отсутствия кадастровой имеет смысл просить исправить эту ошибку.

Сколько стоит выкупить землю в Калининграде?

Решением Городского совета Депутатов №190 от 01.07.2015 г. «Об утверждении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ «Город Калининград», при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов утвержден Порядок определения цены, который пришёл на смену решению городского Совета депутатов Калининграда от 18.12.2013 №461.

Ни для кого не секрет, что выкупная стоимость напрямую зависит от кадастровой стоимости, которую последний раз утвердило Правительство Калининградской области в 2013 г. Многие землевладельцы жаловались, что кадастровая стоимость возросла на 10-20% (нормальное повышение), а в некоторых случаях – даже в десятки раз. За последние 5 лет порядок оспаривания кадастровой стоимости несколько раз менялся, однако процедура оспаривания (уменьшения) кадастровой стоимости выгодна по-прежнему для владельцев земельных участков. Арендатор может законно снизить арендную плата, а собственник – земельный налог. Для тех, кто планирует выкупить земельный участок, почти всегда услуга по уменьшению кадастровой стоимости очень выгодна.

Собственность – это отличное вложение, однако аренда под существующее здание на 49 лет на самом деле почти ничем не уступает ему. В случае оценки рыночной стоимости право аренды оценивается так же, как и собственность, а на выкуп часто требуются финансовые ресурсы. При этом ставка аренды и земельного налога нередко совпадает. Единственным существенным недостатком является то, что в случае уничтожения вашего здания вам необходимо его восстановить, чтобы не потерять право аренды, т.к. на новый срок вам его не продлят в отсутствии здания. В случае с собственностью вы можете не особенно сильно торопиться.

Новый Порядок определения стоимости выкупа земли устанавливает следующие ставки выкупа от кадастровой стоимости участка:

Выкуп земельного участка из аренды

Земля – уникальный и невосполнимый ресурс, который является основной как для реализации бизнес-проектов, для которых необходимы здания или сооружения, так и для личного подсобного хозяйства.

Раньше, до вступления в силу Земельного кодекса РФ, можно было приватизировать здания, сооружения и целостные имущественные комплексы, а землю под ними можно было только арендовать у государства или муниципальных органов либо брать в бессрочное пользование.

С 30 октября 2007 г. вступили в силу положения Федерального закона №212-ФЗ от 24.07.2007, которые были направлены на обеспечение слияния государственных и муниципальных земельных участков и находящихся на них объектов в единые объекты недвижимости.

В соответствии с этими положениями все юридические лица негосударственных форм собственности, занимавшие землю на правах бессрочного пользования, обязаны были приобрести землю в собственность или оформить договор аренды земли до 1.01.2010 г.

Более длительный срок переоформления – до 1.01.2013 г. — был установлен для юридических лиц, занимавших земельные участки, через которые проходят трубопроводы, линии связи и электропередач, автомобильные, железные дороги и иные подобные объекты.

За нарушение сроков такого переоформления в ст. 7.34 КоАП для юридических лиц предусмотрен штраф от 20 тыс. до 100 тыс. руб.

Для физических лиц такие временные ограничения не устанавливались, однако в результате осуществления масштабной кадастровой оценки, а также переоценки участков земли многие владельцы недвижимости столкнулись с существенным увеличением арендных платежей за землю и серьезно задумались над вопросом выкупа земли.

Что представляет собой процедура выкупа земли из аренды

Данная процедура включает в себя ряд этапов, число которых может быть различным в зависимости от месторасположения участка, региона или муниципалитета, к которому относится участок, вида разрешенного использования земли, особенностей выкупающего ее субъекта и множества других факторов.

Выкуп земельного участка может быть произведен с единовременной выплатой полной стоимости или с рассрочкой платежа.

Основные этапы процедуры выкупа, как правило, следующие:

  1. заключение договора, предусматривающего уплату авансового взноса за приобретение земельного участка;
  2. оценка рыночной стоимости земли и сравнение ее с кадастровой стоимостью;
  3. принятие решения о купле-продаже земли;
  4. составление договора купли-продажи, а также его нотариальное заверение;
  5. оформление государственного акта на землю.

Если изначально отсутствовал проект землеотвода земельного участка, то в первую очередь необходимо подать заявление для получения разрешения на разработку такого проекта. После получения разрешения происходит собственно разработка и согласование проекта землеотвода с последующей государственной экспертизой проекта.

В случае, если кадастровая стоимость участка окажется выше рыночной, то необходимо провести ее переоценку, для чего можно обратиться в территориальный орган Росреестра.

Договор купли-продажи земельного участка предусматривает переход права собственности к арендатору. Его содержание и порядок оформления регламентируется статьями 609 и 624 ГК РФ. Участие владельца земли (арендодателя) при составлении договора обязательно. Арендодателю на руки должна быть выдана оферта (предварительное соглашение), при невозможности его личного присутствия она отправляется ему заказным письмом с уведомлением и приложением письма, в котором указываются основные данные по сделке: сумма выкупа, порядок, сроки уплаты, и т.д.

Если арендодатель по каким-то причинам уклоняется от оформления договора купли-продажи земли, арендатор имеет право обратиться в суд. При совершении сделки на основании решения суда стоимость выкупа определяется по результатам экспертизы, порученной независимому оценщику.

В каких случаях возможен выкуп

Юридические лица и граждане, имеющие недвижимость, расположенную на участках, арендованных у государственных и муниципальных органов, могут выкупить эти участки в свою собственность на законных основаниях, руководствуясь положениями ст. 36 Земельного кодекса РФ. Если на участке нет объекта недвижимости, то соответствующие органы организуют продажу земли на конкурентных основаниях, путем аукционных торгов, что может существенно повысить цену земли. Чтобы этого избежать, лучше предварительно возвести на участке какое-либо строение (баню, сарай, летнюю кухню и т.п.), зарегистрировать его, и только после этого оформлять документы о выкупе. Лица, имеющие в собственности сооружения, находящиеся на выкупаемых государственных и муниципальных участках, имеют исключительное право на выкуп соответствующего участка.

В случае, когда на выкупаемом участке имеется приватизированное строение либо сооружение, цена выкупа участка не должна превышать его кадастровую стоимость. Вид собственника (государство или муниципалитет) никоим образом не влияет на цену выкупа.

До 01.01.2012 г. у собственников земельных участков с находящимися на нем объектами недвижимости была возможность выкупить свои участки по льготным ценам: в пределах крупных городов с населением свыше 3 млн. чел. – за сумму до 20 % кадастровой стоимости, на остальных территориях – в пределах 2,5 % кадастровой стоимости. С 2012 г. такие земельные участки уже выкупаются за сумму, равную 100% кадастровой стоимости.

Религиозные организации могут выкупать землю, на которых расположены строения, здания и сооружения религиозного, а также благотворительного назначения – на все время использования этих зданий.

Что касается земель сельскохозяйственного назначения, то арендатор может воспользоваться исключительным правом выкупа арендованного участка только по истечении 3-х лет с момента подписания договора аренды и при условии надлежащего использования земель, в противном случае он лишается преимущественного права на выкуп.

Площадь выкупаемых земельных участков законодательно не ограничена. Срок аренды при выкупе не имеет значения.

Государственные органы могут устанавливать запреты на реконструкцию и строительство объектов, однако такой запрет правомерен только в отношении государственной собственности, но не муниципальной. Кроме того, не может быть правомерным запрет в случае реконструкции объектов капстроительства, если она не приводит к изменению использования земельного участка.

Порядок выкупа арендованных земельных участков

Лицу, заинтересованному в выкупе арендованного земельного участка, следует обратиться в исполнительный орган государственной власти либо орган местного самоуправления.

Для этого потребуются следующие документы:

  • паспорт;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • договор аренды земельного участка;
  • заявление по установленной форме.

После подачи заявления нужно согласовать с органами власти вопрос о приобретении земельного участка. Затем в отдел Управления Росреестра следует предоставить:

  • договор купли-продажи;
  • заявление для перехода права собственности;
  • квитанцию об оплате стоимости земли;
  • квитанцию (копию) об уплате госпошлины;
  • постановление о предоставлении участка, выданное органами местного самоуправления;
  • документацию с расчетом стоимости выкупа земельного участка оценочной комиссией.

Документация оформляется в течение 20 дней, после чего заявитель вступает в право собственности.

Еще по теме:

  • 211 статья заработная плата Кодекс законов о труде Украины (КЗоТ Украины) с комментариями к статьям ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ БЕСПЛАТНОЙ ЮРИДИЧЕСКОЙ КОНСУЛЬТАЦИИ (495) 662-98-20: 441 Стаття 211. Дополнительный отпуск в связи с […]
  • Жилищные права осужденных Возвращение из мест не столь отдаленных. Что происходит с недвижимостью? Автор: Оксана Мун Возвращение из мест не столь отдаленных. Что происходит с недвижимостью? Согласно ст. 2 […]
  • Протокол осмотра места происшествия о краже ПРОТОКОЛ осмотра места происшествия (участка местности по факту кражи а/м) Макет учебного уголовного дела (образец составления) П Р О Т О К О Л осмотра места происшествия г. Энск 2 июня 20 […]
  • Продажа земельного участка в таразе Продажа земельного участка в таразе 6 500 000 тг. 3 000 000 тг. 3 000 000 тг. 6 500 000 тг. 1 400 000 тг. 10 000 000 тг. Договорная Продажа земельного участка в таразе В […]
  • Вакансия заместитель генерального директора по финансам Вакансии h Директора в Красноярске и соседних городах Красноярск Директор магазина (ул.Вильского,28д) 32 000 — 45 000 руб. Компания НОВЭКС, крупнейшее предприятие розничной торговли в […]
  • Ст 20 21 зк рф Статья 20. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками Статья 20. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками Информация об изменениях: Федеральным законом от 13 […]
  • Закроют ли материнский капитал Если программу Материнский капитал закроют, мой материнский капитал сгорает? Моему второму ребенку 2 месяца. Я знаю, что если не брать никаких жилищных кредитов, то материнским капиталом […]
  • Протокол административного правонарушения заполненный Протокол административного правонарушения заполненный Образцы жалоб на постановление об административном правонарушении см. в статье: Обжалование постановления об административном […]
Рубрики: Статьи